미분양주택으로 돈 버는 3가지 비결

정부는 지난 2월 높은 수준의 미분양 물량이 지속되고 경기침체로 수요 위축이 심화되면서, 미분양 주택 해소를 통한 경기활성화를 위해 미분양주택 취득에 대한 양도세 혜택을 부여하였다.

미분양 주택만이 가질 수 있는 세금혜택에는 어떠한 것들이 있는지, 그리고 그러한 혜택을 받기 위해 필요한 절차와 서류에는 어떠한 것들이 있는지 자세히 알아보자!

*** 미분양 주택만이 가질 수 있는 3 가지 혜택! ***

첫째, 양도소득세 감면적용!
둘째, 다주택보유자에게도 장기보유특별공제 적용, 단기양도인 경우 일반세율이 적용!
셋째, 1세대 1주택 비과세와 다주택중과세를 적용할 때 미분양주택을 주택 수로 보지 않음!

◆ 미분양 주택 세제감면 방법 및 적용지역은?

- 서울을 제외한 수도권과밀억제권역내의 경우 대지면적이 660㎡(200평)이하이고, 주택의 전용면적 149㎡(45평)이하인 주택이 해당되고 그밖의 지역은 면적에 제한 없다.

- 취득일로부터 5년 이내에 양도해 발생하는 소득에 대해서는 수도권과밀억제권역* 밖의 지역인 경우에는 양도소득세의 100% 금액을 감면해주고 서울을 제외한 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 60%를 감면해준다.

*수도권과밀억제권역: 인천광역시(강화군, 옹진군 등 제외), 경기 14개시(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포 시흥)

- 취득일로부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 지역인 경우 양도 소득금액의 60%)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
 
- 해당 감면을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 보유주택수와 관계없이 일반세율 적용을 받는다.

- 또한 3년 이상 보유한 주택을 양도하면 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제*를 받을 수 있다.

* 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용.

   ☞ 장기보유특별공제

※비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용
- 일시적 2주택 등으로 비과세되는 주택
- 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택
- 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자
※ 단, 미등기 양도자산, 1세대2주택 1세대3주택 이상자로 한시적 특례세율이 적용되는 주택, 비사업용 토지는 공제 제외. 
 
◆ 세제감면대상 미분양 주택의 범위는?

- 서울을 제외한 대책발표일(2009.2.12)로부터 1년간 신규 취득하는 신축주택을 대상으로 2009.2.12~2010.2.11 기간 중(비거주자의 경우 2009년 3월16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간) 신규 분양하는 주택이거나 2009.2.12 현재 미분양 상태인 주택(준공시기 제한 없음)이 해당된다.

- 신규 분양, 미분양 주택 공통, 건설사와 최초로 계약을 체결해야 한다. 즉, 분양권은 적용대상이 아니다.

- 2010년 2월 11일까지 한시적 감면, 2010년 2월11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에 포함되나 그 이후에 계약금을 지불할 경우는 감면 혜택을 받지 못한다.

◆ 감면대상 양도소득금액 계산방법은?

- 신규 분양, 미분양 주택 취득 후 5년 이내 팔 경우 양도차익 감면, 5년 지날 경우 감면대상 양도소득금액은 실제거래가격에 따라 계산한다.

- 취득당시, 취득 5년 시점, 양도당시 기준시가를 기준으로 분산해서 계산한다.

-  실지거래가액에 따른 양도소득금액 
× (5년시점의 기준시가 - 취득당시 기준시가)/(양도당시 기준시가 - 취득당시 기준시가)

- 예를 들어, 2009년 3월 1일 취득: 실제가격 5억원, 공시가격 4억원
5년 되는 시점 2014년 3월 1일: 시가 8억원, 공시가격 6억4000만원
5년 이후 양도시점 2015년 3월 1일:양도가액 10억원, 공시가격 8억원

⇒ 감면대상 금액 = 5억원×(6.4억원-4억원/8억원-4억원)=3억원이 된다.
(공시가격은 시가를 반영, 장기보유특별공제, 기타 필요경비는 미반영)

◆ 미분양 주택 확인절차 및 필요한 서류는?

미분양 주택을 취득하려는 사람은 관할 시군구청에 미분양 주택임을 매매계약서에 확인 받아야 하고 추후 양도세 신고시 확인받은 계약서 사본을 관할 세무서에 제출한다. 이때 양도세 감면대상인 미분양 아파트는 동, 호수가 지자체에 신고 되어 있어야 하는데, 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
                                                   
<미분양주택 신고, 확인절차도>

 

 ① 건설업체는 미분양 주택 현황 신고 서식*을 가지고 2009.2.12 현재 미분양주택 현황신고는 2009.4.30까지 시장, 군수, 구청장에게 제출한다. (2009.2.12 이후 신규 공급하는 주택은 동일 단지에서 최초의 매매계약을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내)

* 미분양 주택 현황 신고 서식

 

② 사업자로부터 미분양 주택 현황신고를 받은 경우 그 현황을 관리하고, 취합한 내용을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에 관할 세무서장에게 제출한다.

③ 미분양주택 확인날인 절차는 건설업체는 주택구입자와 매매계약을 체결한 즉시, 2부의 매매계약서에 시장, 군수, 구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날인*을 받아 그 중 1부를 주택구입자에게 교부한다.

* 미분양 주택 확인증

 

④ 미분양주택 확인날인 방법은 시장, 군수, 구청장은 미분양 주택 확인날인을 요청받은 경우, 사업자로부터 旣제출받은 미분양 주택 현황과 사업계획승인신청서류 등에 따라 미분양 주택 해당여부를 확인한 후 매매계약서에 날인한다.
⑤ 건설업체 및 시장, 군수, 구청장은 미분양 주택 확인날인한 내용을 미분양 주택 확인대장에 작성*하고 보관한다.

* 미분양 주택 확인대장 서류 

 

 ⑥ 건설업체 및 시장, 군수, 구청장은 미분양 주택 확인대장을 관할세무서장에게 온라인상으로 2010년 4월 30일까지 신고한다.

◆ 분양권도 세제감면 혜택 받을 수 있나?

- 건설사와 최초 거래되는 주택이 대상이므로 분양권은 포함되지 않는다.
- 2009.2.12~2010.2.11까지 매매계약을 한 후 준공되기 전 분양권 상태에서 양도할 경우, 분양권 상태에서 양도하는 경우도 감면하지 않는다.

◆ 지방 미분양 주택, 양도세 혜택은?

#하나, 2008.11.3~2010.12.31 기간 중 취득하는 수도권 밖의 지방 미분양 주택 양도시 보유 주택수와 관계없이 일반세율을 적용 받을 수 있다.

- 2010.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 포함된다.
- 특례대상 미분양 주택은 2008.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태 주택 또는 2008.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인 신청한 자가 분양하는 주택.
- 2008.11.3~2010.12.31 기간 중 취득한 미분양 주택은 기존에 보유한 일반주택을 양도할 때 주택수에 포함하지 않는다.
- 취득하는 미분양 주택 수와  양도기한은 제한 없다.
- 3년 이상 보유한 주택을 양도하면 24~80%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

#둘, 2009.2.12~2010.2.11 기간 중 서울 밖에 소재하는 미분양주택을 취득하여 추후 양도하는 경우 당해 주택에 대해 5년간 발생하는 양도차익은 100%를, 수도권과밀억제권역*은 60%를 감면 받을 수 있다.

*수도권과밀억제권역:  인천광역시(강화군, 옹진군 등 제외), 경기 14개시(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포 시흥)

- 2010.2.11까지 매매계약 체결하고 계약금 납부한 경우도 포함된다.
- 자기가 건설한 신축주택으로 2009.2.12~2010.2.11 기간 중 공사에 착공하고, 사용승인검사를 받은 주택도 포함된다.
- 2009.2.12~2010.2.11 기간 중 취득한 지방 미분양 주택은 기존에 보유한 일반주택을 양도할 때 주택수에 포함하지 않는다.
- 취득하는 미분양 주택수에 제한이 없다.
- 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 적용된다.
- 서울을 제외한 미분양주택에 대한 5년간 양도소득세 감면과 지방 미분양 주택에 대한 양도소득세 특례가 동시에 적용되는 경우에는 하나만 선택하여 적용한다.