전세보증금 세금을 이해하는 6가지 방법

지난 8월 <2009년 세제개편안>이 발표된 이후 3주택자 전세보증금 과세 논란은 여전히 뜨겁다. 얼마 전 국감에서 윤증현 기획재정부 장관은 “내년에도 부동산 시장이 요동치거나 상황변화에 변수가 있으면 그런 것을 준비하기 위해 2011년부터 시행하는 것으로 돼 있다”며 “좀 더 시장 상황을 예의주시해서 보겠다”고 밝힌바 있다.

전세보증금 과세에 대한 찬반논쟁은 팽팽하다.
월세 수입은 소득세 과세대상인데 전세 보증금은 왜 아니냐는 주장이 있고, 전세 보증금에 세금을 물리게 되면 전세 보증금을 올려 받으면서 고스란히 세입자들 부담으로 전가될 거라는 우려도 있고 전세 대신 월세가 늘어날 거라는 반론도 있다.

그동안 궁금했던 전세보증금에 대한 잘못된 오해들을 Q&A를 통해 풀어보자!

1. 현재 주택임대소득과 상가임대소득에 대한 세금 부과는?

현재는 월세임대의 경우 2주택부터 세금이 부과되고(1주택은 기준시가 9억원 초과 주택만 과세) 전세임대의 경우 주택의 수와 관계없이 소득세를 내지 않는다. 그런데 상가의 경우 월세, 전세 모두 세금이 부과되고 있다.

2. 왜 전세보증금에 세금을 부과하려고 하는가?

임대소득에 대한 과세를 정상화하고, 월세 임대인과 상가 임대인과의 형평성을 고려하여 3주택 이상 다주택자의 전세보증금에 대해 소득세를 과세하려고 하는 것이다.
또한 전세보증금으로 다수 주택을 취득하는 투기를 억제하려고 하는 것이다. 



3. 전세보증금에 세금이 부과되면 전세보증금이 올라가 세입자들에게 피해가 가지 않을까?

- 전세보증금 인상요인으로 작용하지 않도록 과세대상을 부부가 소유한 주택을 합하여 3주택이상을 가진 경우에만 과세를 하고,

 - 총 전세보증금 중 3억원 초과분의 일부(60%)에 대해서만  가장 보수적인 이자율수준(정기예금이자율 수준으로 약 연 5%)으로 과세하기 때문에

=> 강남 외의 지역에서 과세되는 사례는 거의 없을 것으로 예상된다.

 - 또한 시행시기를 1년 유예하여 2011년 귀속분부터 과세하려고 한다.

* 세대별 주택보유 현황(행정안전부, ‘05.8) 

구 분	무주택	1주택	2주택	3주택 이상	합 계
세대수	806 (45.3%)	882(49.6%)	72(4.1%)	16.5(1.0%)	1,777
보유주택 수	-	882(78.8%)	144(12.9%)	93(8.3%)	1,119

                                                           (단위 : 만 세대, 만 호) 
 

4. 전세보증금 과세는 이중과세 아닌가?

- 전세보증금 과세에 따른 이중과세를 방지하기 위해,
전세보증금을 은행에 예치하거나 투자하여 받은 이자액 또는 배당액 등은 간주임대료를 계산할 때 공제해 준다.

*간주임대료란? 부동산 임대업을 하는 사람이 부동산을 임대해주고 전세금이나 임대보증금을 받는 경우 금전 이외에 대가를 받은 것으로 간주하는 것이다. 전세금이나 임대보증금의 이자라고 보면 된다.

5. 전세보증금 과세 계산은 어떻게?

※ 주택 전세보증금의 간주임대료 계산방법
:간주임대료* - 필요경비(추계시 경비율 적용)

*간주임대료 계산방법
= (3억원초과 보증금의 60%) × 이자율** - 임대관련 발생 이자․배당
**이자율 : 1년 만기 정기예금 이자율을 감안하여 고시
예를 들어 3주택자가 전세보증금으로 6억원을 받았다면,
6억원에서 3억원을 뺀 나머지 3억원의 60%에 정기예금 이자율 3~4%을 곱한 뒤 필요경비(각종수수료, 전세주택 수리비 등)를 뺀다.
이 값에 개인별 종합소득세 과표에 따라 세율을 곱하면 대략 전세소득세를 구할 수 있다.

6. 전세보증금 과세로 월세전환을 부추겨 전세난을 초래하지 않을까?

- 3주택 이상자가 전세임대를 월세임대로 전환할 경우 세부담이 현저히 증가하므로 전세보증금 과세를 이유로 임대형태를 월세로 전환할 가능성은 없다.
- 수입금액 산정시, 전세보증금은 3억원을 공제한 금액의 60%에 대해 이자율 수준(5%)으로 계산하는 반면에, 월세금은 전액 수입금액이 되므로 월세 수입금액이 훨씬 크다.

- 예를 들어,  3주택보유자의 경우 

구 분	주택1	주택2	주택3	수입금액
전세	2억 원	2억 원	3억 원	1,200만원
월세	200만원	200만원	300만원	8,400만원

* 전국평균 월세이율 1% 가정(국민은행, 09.7월)
월세이율 = 월세금/(전세금-월세보증금)×100

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