<시사경제용어> 서브프라임 모기지(Subprime mortgage)

 

신용이 낮은 사람들에게 상대적으로 높은 금리를 받고 주택자금을 빌려주는 비우량 주택담보대출을 말한다. 신용도가 어느 정도 있는 사람들을 대상으로 한 주택담보대출 시장이 정점에 이르자 미국 금융사들이 신용도가 낮은 저소득층을 대상으로 만든 금융상품이다.

2000년대 초부터 저금리와 부동산 붐을 타고 이 시장이 급속히 확대됐다. 2001년 약 3%대에 머물던 총담보대출 대비 서브프라임 비중이 2007년(6월 기준)에는 21%까지 상승하기도 했다.

그러나 기준금리 상승과 함께 주택경기가 식으면서 돈을 못 갚는 대출자들이 속출하자 서브프라임 모기지가 부실화됐고, 이를 기초자산으로 만들어진 신용파생상품 역시 부실 덩어리로 전락하면서 이번 금융위기의 발단이 됐다.

 미국 주택담보대출 시장은 개인 신용등급에 따라 △신용등급이 높은 프라임(prime) △중간 수준인 알트A(Alt-A) △저신용자들을 위한 서브프라임(subprime) 등 크게 세 종류 대출로 분류된다.

프라임과 알트A와 같은 대부분의 우량 주택담보대출은 미국 정부주택공사나 모기지 관련 정부유사기관이 보증을 서주는데, 서브프라임 모기지는 그렇지 못해 대출자 입장에선 높은 이자를 내야하고 서브프라임 모기지 및 관련 파생상품에 투자한 투자자 입장에선 그만큼 리스크를 안고 가야한다.

프라임(Prime Mortgage)론	∎신용평가점수: 721점 이상 (300-850 신용점수분포 기준) ∎모든 소득과 자산에 대한 증빙 요구 ∎현 소득 대비 부채(debt to income)비율이 30% 이하 ∎자기자본(equity) 투입이 30% 이상 ∎月 고정원리금(monthly payment) 연체 이력이 없는 경우
A-Paper(Alternative  Paper)론	∎신용평가점수: 621-720점 사이 ∎모든 소득과 자산에 대한 증빙 요구 ∎현 소득 대비 부채(debt to income)비율이 35% 이하 ∎자기자본(equity) 투입이 20% 이상 ∎최근 1년 동안 한 달 이내에 발생한 월고정원리금 연체 횟수가 두 번 이하이거나 또는 최근 2년 동안 두 달 이내에 발생한 月 원리금 연체 횟수가 한 번 이하인 경우
서브프라임 모기지(Sub-prime Mortgage)론	∎신용평가점수: 620점 이하 ∎소득과 자산에 대한 증빙 불능 시 ∎현 소득 대비 부채(debt to income)비율이 50% 이상 ∎자기자본(equity) 투입이 20% 이하 ∎최근 1년 동안 한 달 이내에 발생한 월원리금 연체 횟수가 두 번 이상이거나 또는 최근 2년 동안 두 달 이내에 발생한 月 원리금 연체 횟수가 한 번 이상인 경우 ∎최근 2년 동안 도산(bankruptcy)이나 파산(default) 이력이 있는 경우

 서브프라임 모기지 부실이 금융위기를 초래했지만, 이를 기초자산으로 개발된 금융파생상품은 세계적인 금융회사를 몰락하게 만드는 등 위기를 확대시키는 역할을 했다.

주택담보 관련 유동화증권은 주택금융시장의 현금유동성을 높이기 위해 개발된 대표적인 금융파생상품으로 주택담보부증권(Mortgage-Backed Security), 부채담보부증권(Collateralized Debt Obligation), 신용부도스왑(Credit Default Swap)등이 있다.

∎ 주택담보부유동화증권(MBS) : 주택담보에 기초한 유동화증권으로 투자자는 월고정원리금에 대한 권리를 확보  ∎ 자산담보부채권(CDO) : MBS와 비슷한 구조를 가지고 있음  ∎ 신용부도스왑(CDS) : 부도위험을 거래하는 파생상품으로 발행 금융기관은 담보대출 부실에 따른 원금손실을 방지(Hedge)하기 위해 CDS 구입. 보험구입자는 신용보험수수료를 지급하고 보험 발행자는 부도 시 원금을 보장함

2000년 이후 미국 주택경기 호황에 따라 주택금융회사들은 자금조달의 수단으로 대출자산을 투자회사들에게 판매하고 메릴린치, 골드만삭스, JP 모건 등과 같은 글로벌 투자회사들은 이를 기초로 유동화증권을 발행했다. 서브프라임 관련 대부분의 투자손실은 위와 같은 유동화증권의 자산가치 하락에 기인한다.

 서브프라임 모기지 부실로 인해 몰락한 대표적인 금융회사가 85년의 역사를 가진 미국 5위 투자은행 베어스턴스다.

1923년 조그만 주식거래 부티크로 시작한 베어스턴스는 자본시장의 위기에 베팅하며 급성장했다. 1930년대 대공황 직후 불어 닥친 1940년대 인수·합병(M&A) 열풍기에 뉴욕서브웨이 주식과 뉴욕 발행 지방채 등을 사들여 큰돈을 벌며 두각을 나타냈다. 1975년 뉴욕시가 파산 위기에 처했을 때 과감하게 1000만 달러를 투자해 뉴욕시가 발행한 증권을 사들이며 리스크 테이커(Risk-taker)로서의 면모를 과시했다. 초기엔 원금의 대부분을 날렸지만 결국 뉴욕시가 살아나며 거액을 남겼다. 1985년엔 뉴욕증권거래소에 상장되며 주식을 상장한 최초의 월가 금융사 중 하나로 기록됐다. 2000년대 들어선 모기지 담보부 채권 발행 시장의 주간사 실적 2위에 오를 정도로 적극적으로 채권 영업을 해 한때 큰 수익을 거머쥐기도 했다.

그러나 2007년 6월 모기지 관련 채권에 투자했던 베어스턴스 계열 헤지 펀드가 엄청난 손실을 입고 파산하면서 세계 금융시장에 서브프라임 사태의 시작을 알렸다. 2007년 4분기 중에만 8억 5000만 달러의 순손실을 기록하며 결국 유동성 위기에 빠졌고, 결국 2008년 3월 맨해튼에 있는 본사 건물(약 12억 달러)의 5분의 1을 겨우 넘는 금액으로 JP모건체이스에 팔렸다.

※ 관련기사   ☞ [리먼브러더스 파산] 리먼發 ‘열정과 냉정 사이’…불확실 제거? 불안 확산? (08.9.16)   ☞ 끝 안보이는 서브프라임 사태 (08.3.17)

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