<시사경제용어> 주택담보대출비율(LTV : loan to value ratio)

주택담보대출 비율이란 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말한다. 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다.

금융기관은 대출채권에서 부도가 발생하는 경우 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하며, 이 때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 일반적으로 경매 처분시에는 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정된다는 점을 고려해야 하며, 부동산 가격 하락시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 주택담보대출비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있다.

한편, 주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있으므로, 금융감독당국은 가계 주택담보대출에 대해 주택의 종류 및 소재 지역에 따라 주택담보대출비율을 차등하여 적용하도록 하고 있다. 주택담보대출비율은 다음과 같이 산정한다.

LTV = (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산한다. 담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용한다.

예를 들어 시가 3억원짜리, 방 3개인 아파트는 먼저 법정 소액임차보증금(방 1개당 1600만원) 4800만원의 50%인 2400만원을 먼저 빼야 한다. 그리고 나서 2억7600만원의 60%인 1억6560만원까지만 대출받을 수 있다. 만약 전세금이 1억5000만원인 아파트는 1억8000만원(3억원×60%)에서 1억5000만원을 뺀 3000만원밖에 대출받지 못한다.

※ 관련기사 ☞ 윤증현 "부동산 과열시 LTV·DTI 강화"(2009.05.20) ☞ LTV 50%? 전세 감안하면 100% 육박(2009.01.14)

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