아파트 당첨권 양도소득세, 실사례로 알아보니

이번 주부터 새롭게 소개되는 부동산 특집!
기획재정부 세제실 재산세제과에 근무하고 있는 장병채 사무관이 들려주는 부동산 세테크 코너를 마련했습니다. 오늘은 분양권과 관련한 양도소득세 문제를 실생활의 사례를 통해 다루어 보았습니다.

샐러리맨 김과장, 치열한 경쟁을 뚫고 아파트 당첨에 성공했는데...

만년 샐러리맨 김과장, 여러 번의 실패 끝에 드디어 수도권 인근에 공급되는 아파트에 당첨되었다. 그러나 계약금에 중도금 그리고 잔금까지 부담이 만만치 않은데... 와이프와 마주 앉아 여러 가지 경우의 수를 생각해 보기로 했다. 그러던 중 생각해 낸 것이 분양권 상태로 양도해 보는 것이었는데 옆에서 두 사람의 얘기를 귀를 쫑긋 하고 듣고 있던 장모님께서 노인정에서 얼핏 들으셨다며 양도소득세 얘기를 꺼내신다.

☞ 아파트 당첨권을 양도하면 양도소득세를 내야 하나?
- 아파트 당첨권은 소득세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다. 소득세법상 양도소득세 과세대상 자산은 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분, 기타자산 등으로 구분되며 부동산을 취득할 수 있는 권리는 부동산에 관한 권리로 구분하여 양도세를 과세하는 것이다.


☞ 그렇다면 부동산을 취득할 수 있는 권리란 무엇인가?
- 부동산을 취득할 수 있는 권리란 매매계약 또는 법률상의 효력에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 원인행위는 발생하였으나 매매대금의 미지급 또는 목적물의 미완성 등으로 취득시기가 미도래한 권리를 말한다.
쉽게 말해서 아파트 당첨권, 토지상환채권, 주택상환채권, 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리가 이에 해당한다.

☞ 아하! 양도세 과세대상이라면 양도세는 어떻게 계산하나?
- 먼저, 아파트 당첨권의 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산한 후 양도차익에서 양도소득세 기본공제 등을 차감하여 양도소득 과세표준을 산출해 낸다. 이렇게 계산한 양도소득 과세표준에 아래 설명하는 세율을 적용하여 양도소득세를 계산하게 된다.

☞ 그럼 아파트 당첨권 양도시 적용되는 양도세 세율은?
- 양도세 일반세율(6～35%)이 적용된다. 다만, 취득 후 1년 이내는 50%, 2년 이내는 40%의 세율이 적용되니 유의!


☞ 아파트 당첨권 등을 취득 한 후 2년 이내에 양도시에는 단기 양도에 따른 높은 세율이 적용된다고 하는데 그렇다면 준공 후 잔금을 지급하고 바로 양도하는 경우 아파트 당첨권으로 보유한 기간도 보유기간에 포함되나?
- 잔금지급 후 양도하는 경우에는 부동산 취득권리가 아닌 주택의 양도에 해당되는 것으로, 준공 후 잔금을 지급하여 주택을 취득한 후 2년 이내에 양도하게 되면 단기양도로 높은 세율이 적용되는 것이다.

☞ 예를 들어 김과장이 분양가 4억원인 아파트를 당첨권 상태로 양도하는 경우와 준공 및 잔금 납부 후 주택으로 양도하는 경우 양도세 문제를 생각해 보면?

사례	아파트 당첨권 양도(계약금 및 중도금 1억원을 납부한 후 2억원에 양도하는 경우) * 주택으로 양도하는 경우에도 양도차익이 같다면 세액은 동일
① 2년 이후 양도 ․ 9천7백5십만원(과세표준) = 1억원(양도차익) - 2백5십만원(양도소득기본공제) ․ 1천9백2십2만5천원(양도세) = 9천7백5십만원(과세표준) × 35%(세율) - 1천4백9십만원(누진공제) ② 2년 이내 양도 ․ 9천7백5십만원(과세표준) = 1억원(양도차익) - 2백5십만원(양도소득기본공제) ․ 3천9백만원(양도세) = 9천7백5십만원(과세표준) × 40%(세율) ③ 1년 이내 양도 ․ 9천7백5십만원(과세표준) = 1억원(양도차익) - 2백5십만원(양도소득기본공제) ․ 4천8백7십5만원(양도세) = 9천7백5십만원(과세표준) × 50%(세율)

- 아파트 준공 및 잔금 후 주택으로 양도(4억원에 취득 후 5억원에 양도하는 경우)하는 경우 아파트 당첨권으로 보유한 기간은 주택으로 보유한 기간에 포함되지 않으므로 준공 및 잔금 납부 후 2년 이내 양도시에는 높은 세율(40-50%)이 적용되어 고액의 양도세를 부담할 수 있다. 그러므로 잔금 납부 전 아파트 당첨권으로 양도할 것인 지 준공 및 잔금 납부 후 주택으로 양도할 것인지를 잘 판단해야 한다.

☞ 2주택 이상자에 대해서는 상대적으로 세부담이 무겁던데 아파트 당첨권도 주택수 계산에 포함되나?
- 아파트 당첨권은 주택이 아닌 부동산에 관한 권리로서 과세되며, 아파트 당첨권외에 본인이 소유한 일반주택 양도시에도 주택수 계산에 포함되지 않는다.

☞ 미분양아파트는 양도세 혜택이 있다던데 아파트 당첨권 상태로 양도하는 경우에도 해당이 되는 건가?
- 아파트 당첨권 상태로 양도하는 경우에는 미분양 아파트에 대한 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다.

☞ 아파트 당첨권과 조합원입주권은 다른건가?
- 조합원입주권이란「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것으로 한정)를 말하는 것이다.

- 조합원입주권 양도시에는 아파트 당첨권과 동일하게 부동산에 관한 권리의 양도로 보는 것이나, 조합원입주권은 아파트 당첨권과 달리 본인이 소유한 일반주택 양도시에 주택수 계산에 포함되는 것이며, 1세대가 1개의 조합원입주권만을 보유한 상태에서 양도하는 경우 일정요건을 충족시에는 1세대 1주택 비과세 혜택도 적용받을 수 있다.

기획재정부 세제실 재산세제과 장병채 사무관
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