본문 바로가기

블루마블 세금이야기/알면 득이 되는 세금 이야기

세금절약의 기술, 미분양주택에 주목하라


"누구 양도소득세 절약하는 비법 아시는 분 없나요?"

 


 

있습니다.

우리는 틈새시장을 노립시다!

 

 

Step 1.

올해 미분양주택을 구입한다.

Step 2.

과밀억제권역 외의 미분양주택을 구입한다.

Step 3.

5년 안에 판다.


 

양도세 면제! 차~암 쉽죠잉?


 전국 미분양 주택이 약 16.3만호(2008년 11월말 기준)나 된다고 합니다. 분양되지 못한 주택이 넘치는 지금, 미분양주택에 주목해야할 때입니다.

 

미분양주택 현황 (2008.11말)

구  분

과밀억제권역 밖

과밀억제권역 안

합  계

162,570

150,104

12,466

수도권

서울

  2,263

-

 2,263

경기·인천

 23,603

 13,400

10,203

지방

136,704

136,704

-


정부는 지난 2월 12일 높은 미분양 주택 물량으로 인한 부동산 경기침체를 해소코자 미분양 주택에 대한 한시적 양도세 면제라는 세제지원방안을 내놓았습니다. 이런 세제혜택은 모르면 손해!


 

대책 발표일로부터 1년 안에 지방 미분양주택 구입 시, 5년간 양도세 면제


대책 발표일로부터 1년 안에(~2010.2.11일) 과밀억제권역을 제외한 모든 미분양주택을 구입할 경우,
 
5년간 양도소득세가 전액 면제됩니다.


게다가 지방 미분양주택은 여러 채 구입해도 기존 주택은 1세대 1주택으로 보고 비과세가 면제됩니다. 과밀억제권역 외의 미분양주택은 주택 수 산정에서 제외되기 때문입니다. 다만 비과세요건을 충족한 1세대 1주택 자가 지방 미분양주택을 구입했을 때에만 면제된다고 합니다.


현재 과밀억제권역은 서울, 인천(강화군, 옹진군 등 제외) 및 경기도에 위치한 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부) 등 14개 시(市)가 해당됩니다.


그럼 과밀억제권역 내에서 미분양주택을 구입하면 양도세 감면 혜택도 못 받는 건가요?
아닙니다.


서울外 과밀억제권역은 양도세 60% 감면


과밀억제권역 중에서도 서울을 제외한 지역은 양도세가 전액 면제되지는 않지만, 60%까지는 감면받을 수 있답니다.

그러니까 인천광역시(강화군, 옹진군 등 제외)와 경기 14개 시(市)(의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부))에 있는 미분양주택에도 5년간 양도소득세가 50% 감면됩니다. 단, 60% 감면 대상은 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역으로써 면적이 149㎡(45평) 이내여야 하죠.


아래의 표를 통해서 양도세 면제를 받는 지역인지, 60% 감면을 받는 지역인지 확인하세요.


과밀억제권역, 성장관리권역 및 자연보전권역의 범위(제9조 관련)

 

과밀억제권역

성장관리권역

자연보전권역

●서울특별시

인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외한다)

●의정부시

●구리시

●남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다)

●하남시 ●고양시

●수원시 ●성남시

●안양시 ●부천시

●광명시 ●과천시

●의왕시 ●군포시

●시흥시(반월특수지역은 제외한다)

●동두천시 ●안산시

●오산시●평택시 ●파주시

●남양주시(와부읍, 진접읍, 별내면, 퇴계원면, 진건읍 및 오남읍만 해당한다)

용인시(신갈동, 하갈동, 영덕동, 구갈동, 상갈동, 보라동, 지곡동, 공세동, 고매동, 농서동, 서천동, 언남동, 청덕동, 마북동, 동백동, 중동, 상하동, 보정동, 풍덕천동, 신봉동, 죽전동, 동천동, 고기동, 상현동, 성복동, 남사면, 이동면 및 원삼면 목신리ㆍ죽릉리ㆍ학일리ㆍ독성리ㆍ고당리ㆍ문촌리만 해당한다)

●연천군 ●포천시

●양주시 ●김포시

●화성시

안성시(가사동, 가현동, 명륜동, 숭인동, 봉남동, 구포동, 동본동, 영동, 봉산동, 성남동, 창전동, 낙원동, 옥천동, 현수동, 발화동, 옥산동, 석정동, 서인동, 인지동, 아양동, 신흥동, 도기동, 계동, 중리동, 사곡동, 금석동, 당왕동, 신모산동, 신소현동, 신건지동, 금산동, 연지동, 대천동, 대덕면, 미양면, 공도읍, 원곡면, 보개면, 금광면, 서운면, 양성면, 고삼면, 죽산면 두교리ㆍ당목리ㆍ칠장리 및 삼죽면 마전리ㆍ미장리ㆍ진촌리ㆍ기솔리ㆍ내강리만 해당한다)

인천광역시 중 강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역, 남동 국가산업단지

●시흥시 중 반월특수지역

●이천시

●남양주시(화도읍, 수동면 및 조안면만 해당한다)

●용인시(김량장동, 남동, 역북동, 삼가동, 유방동, 고림동, 마평동, 운학동, 호동, 해곡동, 포곡읍, 모현면, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리만 해당한다)

●가평군 ●양평군

●여주군 ●광주시

●안성시(일죽면, 죽산면 죽산리ㆍ용설리ㆍ장계리ㆍ매산리ㆍ장릉리ㆍ장원리ㆍ두현리 및 삼죽면 용월리ㆍ덕산리ㆍ율곡리ㆍ내장리ㆍ배태리만 해당한다)



Q. 5년 이후 발생한 양도세는 어떻게 될까?


5년 이후에 발생하는 양도소득세는 일반세율로 과세됩니다. 일반세율은 6~33%. 또한 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용할 수도 있습니다.


Q. 분양이 다 안 된 주택은 다 미분양주택인가?


미분양주택의 범위는 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택/ 올해 말 안에 신규 분양하는 주택입니다. 다시 말해, 기존 미분양주택을 포함한 신축 주택이 이번 세제혜택의 대상이죠.


양도소득세 면세 혜택을 받으시려면 올해 안에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택이어야 합니다. 또한 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우도 포함되죠.


미분양주택 대출 소득공제도...


올해 안에 대출을 끼고 미분양주택을 구입한 경우, 원리금 상환액에 대한 소득공제도 받을 수 있습니다.


현재는 국민주택규모(85㎡)이면서 공시가격이 3억원 이하인 주택을 취득하기 위해 금융권에 빌린 주택저당차입금이 만기 15년 이상일 경우에 이자상환액 소득공제를 허용하고 있지만 올해 말까지 한시적으로 신축주택(미분양주택 포함)을 살 경우 차입금 상환기간 요건을 5년 이상으로 늘어납니다. 참고로 2월 12일 이후 차입하여 상환하는 분부터 적용되죠.



미분양주택뿐만 아니라, ‘미분양주택 펀드’에도 주목하자.


미분양주택에 투자하는 미분양주택 펀드(CR-REITs; 기업구조조정 부동산투자회사)에도 세제혜택이 있습니다. 취득 부동산이 모두 미분양주택이고, 존립기간이 4년 이내, 주택공사가 잔여 미분양주택 매입 약정을 체결한 펀드에 대해 종부세, 법인세, 배당소득세를 감면됩니다.


‘미분양주택 펀드’ 종부세ㆍ법인세 면제…투자금의 1억 원까지 배당소득 비과세


먼저 종합부동산세. ‘미분양주택 펀드’가 투자한 미분양주택 및 주택공사가 잔여분으로 매입한 미분양주택에 대한 종합부동산세가 면제됩니다.


또 법인세. ‘미분양주택 펀드’가 투자한 미분양주택 및 주택공사가 잔여분으로 매입한 미분양주택을 양도할 때에 법인세 추가과세가 면제됩니다. 참고로 법인세 추가과세는 양도차익에 30%입니다.


그리고 배당소득세. ‘미분양주택 펀드’에 투자하는 재간접펀드의 개인투자자에 대해선 1억 원까지 배당소득이 비과세됩니다. 1억 원 초과분에 대해선 14% 분리과세 되고요.



2009년이 바로 미분양주택에 주목해야 할 때가 아닐는지요.

 





 

이 정보가 유익하셨다면 <몬이의 블루마블>을 구독해 주세요^^