1세대 1주택자 양도세 절세비법 알아보니

기획재정부 세제실 재산세제과 장병채 사무관에게 직접 배워보는 부동산 세테크 코너- 제 2탄! 지난번 아파트 당첨권 양도세에 이어 1세대 1주택자의 양도세 절세비법을 알려드립니다! ^^

『샐러리맨 김과장 1세대 1주택 절세법』

만년 샐러리맨 김과장 아파트 당첨 이후 허리띠를 졸라매고 어렵게 중도금, 잔금을 납부했다. 입주를 앞두고 있으니 그동안의 셋방살이 설움도 스쳐지나가고 자기 집에 입주해 살 생각을 하니 절로 콧바람이 나오는데... 회사 최부장님께서 1세대 1주택자가 된 걸 축하한다며 앞으로 부동산 관련 세금에도 신경을 쓰라고 하신다. 세금에 세자도 모르는 김과장 1세대 1주택이라니?

1세대 1주택자의 양도소득세 아래 내용만 알고 있으면 걱정할게 없다!

□ 1세대 1주택 양도소득세 비과세란?

양도일 현재 국내에 3년 이상 보유[서울시, 과천시, 5대 신도시(분당, 일산, 산본, 중동, 평촌)지역에 소재하는 주택의 경우에는 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]한 고가주택이 아닌 1세대1주택의 양도에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는다.

□ 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 취지는?

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 제도는 국민의 주거생활의 안정과 거주ㆍ이전의 자유를 보장하기 위하여 마련된 제도이다.

□ 1세대 1주택의 비과세 요건을 좀 더 구체적으로 알아보면?

○ 거주자인 1세대가 국내에 1주택만을 소유해야 한다.

○ 3년 이상 보유해야 합니다. 다만 서울시와 과천시, 5대 신도시 지역의 주택을 양도하는 경우는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 되어야 한다.

○ 미등기 전매한 경우나 고가주택은 비과세에 해당되지 않는다.

○ 주택에 딸린 부속토지를 포함하되 도시지역 내의 경우는 건물이 정착된 면적의 5배, 이외 지역은 10배 이내의 토지에만 적용된다.

□ 비과세 요건을 알고보니 궁금한 점이 더 많아 지는데...

☞ 보유기간 혹은 거주기간이 일정기간 이상이어야 한다는데 그렇다면 어느 시점을 기준으로 하는가?

- 1세대 1주택의 비과세 요건을 충족하는지의 판단은 양도일을 기준으로 한다. 즉 양도시점을 기준으로 3년이상 보유(2년 거주) 여부를 판단하는 것이며, 이 경우 양도일이란 원칙적으로 잔금을 받은 날을 말하고, 잔금을 받기 전에 소유권을 이전한 경우는 소유권이전등기 접수일이 된다.

☞ 부인과 1주택을 공유하는 경우 또는 주택은 남편이 주택부속토지는 부인명의로 된 경우도 1세대 1주택으로 비과세되는지?

       - 1세대 1주택 비과세 여부의 판단은 세대단위로 하는 것으로 동일 세대원이 주택을 공유 또는 주택과 주택부속토지를 별도로 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있다.

☞ 그렇다면 1세대의 범위는 어떻게 되나?

        - 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 이 경우 가족이란 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자도 포함된다.

        - 본인과 배우자는 설령 세대를 달리하고 있어도 동일세대에 포함되는 것이며, 배우자가 없는 단독세대
        는  원칙적으로 별도세대로 인정받을 수 없으나, 아래 요건을 충족하는 경우에는 별도의 1세대로 인정받
        을 수 있다.

   ① 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

   ② 배우자가 사망했거나 이혼한 경우

   ③ 거주자의 소득이 국민기초생활보장법상 최저생계비 이상으로 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 영위할 수 있는 경우. 단 미성년자는 부득이한 경우를 제외하고는 별도세대로 보지 않는것에 유의.

☞ 김과장이 산 아파트 가격이 올라 고가주택에 해당되게 되면 아무런 혜택도 받을 수 없는 것인가?

    현행 소득세법상 고가주택은 양도가액(실거래가액)이 9억원을 초과하는 주택으로 1세대 1주택 비과세 혜택은 받을 수 없으나, 고가주택 기준금액인 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익(아래 산식에 따라 계산한 금액)에 대하여만 과세된다.

  

※  전체 양도차익	×	양도가액 - 9억원
		양도가액

기획재정부 세제실 재산세제과 장병채 사무관

e-mail : bcjean@mosf.go.kr