자산과 미래소득도 '소득'에? '총부채상환비율(DTI)' 살펴보기

- 월 급여가 300만원인 30대 직장인 A씨

 

- 고정수입은 없지만 자산을 가지고 있는 은퇴자 B씨.

이 두 사람은  완화된 DTI 규제(9월 20일부터 시행) 혜택을 받을 수 있습니다.

여기서 DTI란 무엇일까요?

총부채상환비율, DTI는 Debt To Income의 약자로, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산 비율을 말합니다. 예를 들면, 대출 받는 사람의 연간 소득에 비례해 대출이 제한되는 것인데, DTI가 50%이고, 연봉이 1억원이면 연 5천만원 금액까지만 대출이 가능하다는 것입니다.  

 

 

 

 

그렇다면  9월 20일 시행된 조치에 따라 구체적으로 어떤 점이 달라지는지 알아보겠습니다.

 

먼저, 월 급여 300만원인 30대 직장인 A씨

기존의 DTI 규제에서는 현재 소득을 고려해 대출이 가능했지만, 9월 20일부터는 향후 10년간 미래 소득, 즉 장래예상소득이 반영됩니다. 그래서 앞으로 월 급여가 300만원인 30대 A씨는 현재 연 소득은 3600만원이지만, 장래 예상 소득이 반영되어 4172만원으로 증가하게 된다 합니다.

 

예상 소득은 국세통계연보의 연령대별 급여 증가율로 평균소득증가율을 구하고 직전연도 소득을 고려해 10년간 예상 소득을 구하는 방식으로 계산됩니다. 단, 40세 미만 무주택 근로자만 대상이고, 10년이상 비거치식만 가능합니다. 장래예상소득을 고려하기 때문에, 지금까지 내 집을 마련할 때 수 천만원을 구하지 못해 구입을 미뤄왔거나, 주택 평수를 줄여야 했던 고충을 덜 수 있게 되었습니다. 

고정수입은 없지만 자산을 가지고 있는 은퇴자 B씨

기존의 DTI 적용 방식에 따르면 소득없이 부동산을 보유하고 있어도 소득이 0원이었는데요.

 

하지만, 이제는 순자산이 소득으로 전환되어 인정받게 됩니다. 소득으로 환산되는 자산은 대출자 본인과 배우자 소유의 토지, 건축물, 주택과 임차보증금 등입니다.

 

예를 들어 오늘부터는 서울 시가표준액 10억원의 부동산을 보유하고 있다면, 보완된 DTI 산정 방식에 따라 2922만원, 약 3000만원을 소득으로 인정받게 됩니다. 단, 아무리 부동산이 많아도 소득으로는 5100만원으로 인정되며, 자산을 소득으로 환산해 대출받을 수 있는 횟수는 1회로 제한됩니다.

 

 

 

 

그밖에, 기존의 DTI는 6억원 이상의 주택을 대출할 때는 가산항목을 배제했습니다. 하지만 보완된 DTI에서는 6억원 이상 주택도 가산비율을 적용받을 수 있게 되었습니다. 6억원 이상 주택을 구입할 때 적용되는 DTI 가산 비율은 고정금리(+5%), 거치식 분할상환(+5%), 비거치식 분할상환(+10%) 등입니다. 가산비율은 신용등급에 다라 DTI가 최대 5% 높아지거나 낮아질 수 있다고 하네요~

 

지금까지 새롭게 보완된 DTI 규제에 대해 알아보았습니다.

 

이번 완화된 DTI규제를 한마디로 요약하자면, “자산과 미래소득을 소득으로 인정해준다”는 것인데요. 이렇게 새롭게 보완된 DTI가 부동산 경기를 활성화하는데 조금이나마 힘이 되었으면 좋겠습니다!