[2011 세법개정안 ③] 부모 봉양으로 집 두채, '양도세' 줄이는법

부모님을 모시고 사는 외아들 김택수씨는 다음달 10살 어린신부와 결혼을 할 예정입니다. 달콤한 신혼생활을 꿈꾸는 어린신부와는 달리 김택수씨는 걱정입니다. 결혼을 하면 부모님을 모시고 살아야 하는데, 김택수씨는 무주택자이지만 주택을 한 채 보유하고 계신 부모님과 주택을 한 채 보유하고 있는 예비신부와 합치게 되면 2주택이 되어 세금부담이 생기기 때문입니다.

2011 세법개정에 따라 이렇게 부모를 동거봉양하는 혼인가구를 지원하기 위해 일시적 1세대 2주택자라도 양도세 비과세 대상에 포함했습니다.

이번 기사에서는 1세대 1주택자의 비과세 요건과 2주택자라도 양도세가 비과세되는 경우에 대해 살펴보겠습니다.

◆ 양도소득세란 무엇인가요?
부동산 등을 양도했을 경우 그 양도차익에 과세하는 소득세를 양도소득세라고 하는데, 이를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있습니다.

◆ 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
양도일 현재 국내에 3년 이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대 1주택의 양도에 대해 양도세가 비과세됩니다. 서울, 과천 그리고 5대 신도시인 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 지역 소재 주택은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주요건이 있었으나 지난 6월부터 2년 이상 거주요건이 폐지되었습니다. 정리하면 다음과 같습니다.

*1세대 1주택 비과세 요건
- 1세대가 국내에 1주택을 보유할 것
- 3년 이상 보유
- 실지양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이 아닐 것
- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배 까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.

◆ 1세대 1주택에서, 1세대란?
배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 다음과 같습니다.
-당해 거주자 연령이 30세 이상
-배우자가 사망하거나 이혼한 경우
-국민기초생활 보장법에 따른 최저생계비 수준 이상으로 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리, 유지하면서 독립된 생계유지할 수 있는 경우
(단, 미성년자인 경우를 제외하되, 미성년자 결혼, 가족 사망 등의 사유로 1세대 구성이 불가피한 경우 1세대로 봅니다.)

◆ 다음의 경우에는 1세대 1주택자라도 양도소득세가 과세되니 유의하세요!
-1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 매도하는 이른바 ‘미등기전매’는 양도소득세를 물게 됩니다. 이 때는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 됩니다.
-1세대 1주택이라도‘고가주택’에 해당되면 양도소득세를 내야 합니다.
-2011. 7. 1. 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 양도소득세의 비과세 규정을 적용할 때 비과세 받을 세액에서 아래 ①과 ②중 적은 금액을 뺀 세액만 비과세됩니다.
① 비과세를 적용 안한 경우의 산출세액
② 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액과의 차액

* 고가주택의 범위는 어떻게 되나요?
-고가주택이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말합니다. 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 9억원을 초과하는 부분에 해당되는 양도차익분에 대해서만 양도세가 과세됩니다.

◆ 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 내지 않습니다.

2011 세법개정안에 따라 부모를 동거봉양하는 혼인가구를 지원하기 위해 현행 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도를 개선했습니다.

① 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 경우
1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우 합친 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

② 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 경우
각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

③ 부모의 동거봉양으로 두 채의 집을 갖게 될 경우
1주택을 소유한 직계존속(60세 이상)과 거주 중인 무주택자가 1주택자와 혼인해 1세대 2주택이 될 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

④ 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 경우
집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 2년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 5년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.

⑤ 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 경우
1주택 보유자가 별도 세대원으로부터 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 그러나, 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

⑥ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 경우
한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

⑦ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 경우
양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

⑧ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 경우
농어촌주택과 그밖의 주택(일반주택)을 소유한 1세대가 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

※‘농어촌주택’이라 함은 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 주택을 말합니다.

⑨ 취학 등의 사유로 수도권밖에 소재하는 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게 된 경우
1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(유치원·초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.