아파트 사고 팔 때, 세금 체크하셨어요?

지난 4월 1일 발표된 부동산 정책.  다주택자 양도세 중과세 폐지, 생애 최초 주택구입자 취득세 면제 등 '세금'을 조정하는 내용이 주를 이뤘습니다. 이전에 나왔던 부동산정책 역시 세금을 조정하는 경우가 많은데요.

 

그렇다면 부동산과 관련된 세금은 어떤 것이 있을까요? 오늘은 부동산 중 대표적인 '아파트'를 대상으로, 아파트를 사고 보유하고 파는 과정에서 발생하는 다양한 세금에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

아파트를 구입할 땐 '취득세'

 

취득세는 부동산, 자동차, 골프회원권 등을 구입하거나 상속, 증여, 기부 등 여러 이유로 얻게 되었을 때 내는 세금이죠. 취득세는 지방세로서 광역자치단체의 세수에도 큰 비중을 차지한다고 합니다.

 

아파트 구입시를 기준으로 취득세를 다뤄 보겠습니다.

 

우선 2013년 말까지 적용되는 기준을 알아볼까요? 취득세 계산에서 가장 먼저 고려할 사항은 구입한 아파트 가격이 9억 원을 초과하는지, 또는 다주택자인지를 따져봐야 합니다. 9억원을 초과하거나 주택을 여러 채 가지고 있는 경우 세율이 4%이고, 9억원 이하 1주택자는 세율이 2%입니다.

 

4.1 부동산정책에 따라 생애 최초 주택구입자는 6억 원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 구입할 때 취득세를 면제받습니다. 하지만 취득세를 면제 받기 위한 세부 조건이 있으니 자신이 조건에 부합하는지 여부는 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.

 

취득세 납부기한은 일반적으로 취득한 날로부터 60일까지입니다. 2달이 아닌 60일이라는 점에 유의하세요. 이 때 취득일은 잔금을 치른 날이나 등기를 접수한 날 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 납부기한 내에 취득세를 신고하지 않거나 납부하지 않은 경우 취득세의 20%를 신고불성실가산세로, 1일 0.03%의 납부불성실가산세를 내야 합니다.

 

 

 

 

아파트를 보유하면 내는 재산세
 

재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등 재산에 대해 매기는 세금입니다. 재산 소재지(선박이나 항공기는 선적항/정치장의 소재지)에 세금을 납부하는 지방세의 한 종류입니다.

 

재산세를 납부하는 사람은 6월 1일 현재 재산을 실질적으로 소유하고 있는 사람입니다. 지방세법에서 이렇게 규정하고 있기 때문에 아파트를 5월 31일에 사고 6월 2일에 팔아도 재산세를 내야 합니다. 또 재산세는 지방자치단체별로, 또 재산 종류별로 각각 매겨지기 때문에 고시서 역시 각각 배송된다는 특징이 있습니다.

 

고가주택을 보유하면 내는 종합부동산세

종합부동산세는 부동산시장 과열 억제를 위해 2005년부터 신설된 세금입니다. 재산세처럼 6월 1일에 부동산을 보유한 사람이 납부를 해야 하고, 과세표준을 구하는 공식에 공정시장가액비율이 들어가는 등 공통점이 많습니다만, 재산세와는 달리 종합부동산세는 국세이고, 재산별 과세가 아닌 개인별 과세라는 특징이 있습니다.

 

주택에 대한 종합부동산세는 해당 주택의 공시가격이 6억원(1세대 1주택이면서 단독명의인 경우 9억원)을 초과하면 납부하게 됩니다. 

 

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 15일까지 납부해야 합니다. 납부기한에 세금을 납부하지 않은 경우 가산금은 체납세액의 3%를 내고, 체납세액이 100만 원 이상일 때에는 1.2%에 해당하는 중가산금을 매월(최대 60개월) 매깁니다.

 

종합부동산세는 재산세와는 달리 개인별로 과세하기 때문에 아파트를 부부 공동 명의로 소유하는 경우 종합부동산세를 절세할 수도 있습니다. 하지만 이 경우 단독명의일 때 받는 혜택인 각종 세금공제를 받지 못 하기 때문에 오히려 세부담이 증가할 수도 있어 미리 세금을 계산해보는 것이 좋습니다.

 

 

아파트를 팔 때 내는 양도소득세
 

양도소득세는 토지, 건물, 특정 시설 이용권 등 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 부과하는 세금입니다. 이 때 양도는 유상계약뿐만 아니라 부채를 승계하는 조건으로 증여하는 부담부증여도 포함합니다. 양도소득세는 소득세의 일부입니다만 우리나라에서는 종합소득세와는 별도로 과세하고 있는데, 이를 분류과세라고 합니다.

 

양도소득세 납부기한은 크게 예정신고와 확정신고로 구분됩니다. 주택의 경우 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이 되는 날 까지이고, 확정신고는 종합소득세와 마찬가지로 다음 년도 5월 1일부터 31일까지입니다.

 

양도일은 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 예정신고와 확정신고를 나눈 이유는 한 해 동안 여러 재산을 처분한 경우 납부세액을 다시 계산해야하기 때문입니다. 따라서 양도거래를 한번만 했을 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다. 납부기한 내에 신고 및 납부를 하지 않은 경우 납부세액의 20%를 무신고가산세로, 1일 0.03%를 무납부가산세로 내야 합니다.

지금까지 부동산과 관련된 다양한 세금에 대해 알아보았습니다. 세금을 매기는 기준도 다르고, 정책에 따라 자주 바뀌기 때문에, 이해하기 어려운 부분이 많습니다.

 

하지만 부동산을 거래하거나 보유할 때 세금은 떼려야 뗄 수 없는 만큼 어느 정도는 알고 있는 것이 도움이 됩니다. 특히 부동산은 거래단위가 큰 만큼 공제액 규모도 커서 세금을 잘 알면 많은 비용을 아낄 수 있습니다. 지금 자신이 처한 상황에 따라 부동산 세제에 대해 공부해보는 것은 어떨까요?