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아하! 경제

아파트, 상가… 역세권 부동산이 왜 인기일까요?


사람이 많이 몰리고 불황을 덜 타는 상권은 어떤 곳일까요? 지난 3월 한 경제신문은 연간 매출을 바탕으로 우리나라 100대 상권을 선정했습니다. 매출이 많은 상권은 거의 모두 지하철 역세권이었죠. 다른 지역보다 상대적으로 시간대별 유동인구 비율이 꾸준한 게 100대 상권의 특징입니다. 즉, 출퇴근 시간과 나머지 시간의 유동인구 편차가 크지 않다는 거죠. 최고 상권인 강남역 상권은 한 해 매출 7조2천785억 원, 하루 평균 유동인구가 15만4천580명이었습니다. 역세권인 데다 유동인구가 많은 곳의 상가가 인기를 끄는 이유죠.

교통 편리하고 유동인구 많아 수요 ‘꾸준’

아파트나 상가를 분양하는 광고를 보면 초역세권, 더블 역세권, 트리플 역세권이란 문구를 자주 보게 됩니다. 부동산 시장에서 역세권 가치는 매우 큽니다. 부동산 시장 침체가 이어지고 있지만 지하철 역세권은 불황에도 강한 모습이죠. 상가는 탄탄한 유동인구가 뒷받침되고 아파트는 출퇴근이 편리해 직장인 실수요가 많기 때문입니다. 

지하철역 주변은 아파트, 오피스텔, 상가 할 것 없이 거래가 다른 지역보다 많은 편입니다. 대중교통 이용이 편리하고 주변에 상권이 형성돼 실제 거주는 물론 투자처로도 인기를 끌죠. 요즘은 불경기로 빛이 바랬지만 역세권 부동산 투자는 불패라는 말까지 생겨났죠. 

지하철역 두 곳 이상을 이용할 수 있거나 환승역이 있는 더블 역세권 부동산은 더 귀한 대접을 받습니다. 흔히 역세권 하면 역에서 가깝게는 반경 100m 이내, 멀게는 300m 이내를 말합니다. 역을 중심으로 다양한 상업과 업무활동이 활발한 세력권이죠. 

서울시정개발연구원은 역세권 범위를 ‘지하철역에서 반경 540m까지’란 연구 결과를 발표하기도 했죠. 역세권 범위를 처음으로 실증적으로 검증한 것입니다. 그러나 역의 기능이나 주변지역 개발 상태에 따라 역세권 범위가 달라질 수 있다고 덧붙였습니다. 

역세권은 편리하기도 하지만 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어 지하철이 들어서면 주변 부동산에는 희소식입니다. 출퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함해 아파트·오피스텔 수요가 자연스럽게 늘어나 가격도 오르기 때문이죠. 지하철 개통이 상가나 집값 상승으로 연결되는 건 당연합니다. 2008년 12월부터 올 10월까지 서울지역 85㎡ 이하 중소형 아파트값은 2.1% 떨어졌지만 지하철 2호선 역세권 아파트는 0.8% 올랐죠. 상대적으로 대중교통을 이용하는 일이 많은 젊은 직장인이나 신혼부부, 독신자 등이 많이 찾기 때문으로 분석됩니다.

이달 초 조사를 보더라도 역세권 아파트 값이 일반 아파트보다 크게 높은 것으로 나타났습니다. 서울의 아파트 148만여 가구를 조사한 결과 역세권 아파트 값은 3.3㎡당 1천631만 원으로 비역세권 아파트 924만 원보다 1.7배쯤 비쌌죠. 주요 자치구 다섯 곳에서 역세권과 비역세권 아파트 값 차이가 더 벌어졌습니다. 마포구 역세권 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 비역세권보다 3.4배나 비쌌죠. 비싼 아파트가 밀집돼 있고 상권이 넓게 형성된 강남구는 ‘역세권 프리미엄’이 가장 높았습니다. 강남구 역세권 아파트는 3.3㎡당 평균 2천789만 원, 비역세권은 1천236만 원으로 격차가 1천500만 원을 넘었죠. 

역세권도 주변 편의시설이나 환경에 따라 가치가 달라집니다. 역을 중심으로 상권이 발달돼 편의시설이나 다른 교통시설과 연계가 잘된다면 가장 훌륭한 역세권 상권이 됩니다.

부동산 전문가들은 “역세권이란 표현이 같아도 도보 몇 분 거리인지, 어떤 지하철 노선을 다양하게 지나가는지 하는 데 따라 부동산 값은 하늘과 땅 차이.”라고 말했습니다. 

 기준시가와 공시지가는 어떻게 다른가요?

대표적 수익형 부동산인 오피스텔 기준시가가 내년에 3.17% 오릅니다. 지난해 반짝 오른 상가 기준시가는 경기 침체를 반영해 다시 내립니다. 국세청은 얼마 전 내년 1월 1일자로 적용하는 오피스텔과 상업용 건물 기준시가를 고시했죠.

우리나라 최고 상권으로 불리는 서울 명동의 상가 가격이 위치에 따라 17배까지 차이나는 것으로 나타났습니다. 지난달 조사에 따르면 3.3㎡당 공시지가로 명동 상권에서 가장 비싼 건물은 2억500만 원대, 가장 싼 건물은 1천200만 원대였습니다.

위에 든 두 가지 사례처럼 부동산 관련 뉴스를 보면 기준시가와 공시지가가 서로 헷갈리게 됩니다. 두 부동산 용어의 차이점은 무엇일까요?

기준시가는 국세청이 토지, 건물 같은 값을 고시하는 것입니다. 공시지가와 다르게 건물까지 포함해 가격을 산정합니다. 실제 거래가격의 80%쯤을 반영하죠. 증여세·상속세·양도소득세를 매길 때 과세기준이 됩니다. 양도소득세 산정 때 취득할 무렵의 실거래가액을 확인할 수 없거나 상속·증여세 계산 때 상속(증여) 개시일 현재 상속(증여) 재산의 시가를 알 수 없을 때도 활용됩니다. 즉, 소유한 지 오래된 부동산을 팔 때 취득액을 모르면 기준시가로 계산해 세금을 매기게 되는 거죠. 기준시가는 취득세나 재산세 등 지방세와는 무관합니다.

공시지가는 국토해양부 장관이 해마다 건물 값은 빼고 땅 값만을 고시한 것입니다. 재산세나 종합부동산세 등 각종 세금의 기준이 되죠. 또 토지보상이나 담보·경매가 산정 때 기준으로도 활용됩니다. 

국토해양부는 매년 1월 1일자로 전국에서 대표성 있는 토지 50만 필지의 표준지 공시지가를 발표하고 지방자치단체는 표준지 공시지가를 기준으로 개별 공시지가를 산정해 발표합니다.

성백형 기자 / info@ahaeconomy.com

 

※ 출처 : 아하경제