1세대 1주택자, 갑자기 주택 1채 상속받았다면 양도세는?

『샐러리맨 김과장 상속주택 절세법』
기획재정부 세제실 재산세제과 장병채 사무관에게 직접 배워보는 부동산 세테크 3탄!
이번 기사는 상속주택 절세비법입니다. ^^

1세대 1주택자인 김과장 3년만 보유하면 양도소득세 부담이 없다는 말에 3년간 열심히 대출금 이자를 갚아 나가고 있는데 어느날 갑자기 지방에서 혼자 거주하시던 모친이 노환으로 돌아가시면서 갑자기 주택 1채를 상속받게 되었다. 

간신히 1세대 1주택에 대한 절세 방법을 알게 되었는데 어라! 상속주택까지 포함하면 2주택이 되는데 이렇게 되면 김과장은 양도소득세 부담이 늘어나는 것일까? 상속의 경우에는 그 취득의 사유가 부득이한 점이 있어 세법상 배려규정을 두고 있다. 자세히 살펴보면 다음과 같다.

 

□ 상속주택에 대한 세법상 배려는?

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세 해당여부를 판정하게 된다.

즉, 일반주택을 3년 이상 보유(서울 등 지역은 2년 거주요건 충족필요) 후 양도하게 되면 비록 양도시점에는 상속주택을 포함하여 2주택에 해당되지만 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 또한 상속주택을 먼저 양도하는 경우로서 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 다주택 중과 대상에서 제외하고 있다.

 

□ 김과장(상속인)의 어머니(피상속인)께서 집을 2채 가지고 계셨던 경우는 어떻게 되나?

위에서 설명한 상속주택에 대한 세법상 배려는 상속주택 1채에 대하여만 적용된다. 따라서 김과장의 어머니께서 집을 2채 가지고 계셨던 경우는 아래 순서에 따른 1채의 주택만 상속주택에 대한 배려를 받을 수 있다.

1순위 : 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2순위 : 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상인 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3순위 : 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4순위 : 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

5순위 : 기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택

 

□ 어머니(피상속인)를 함께 모시고 살았던 경우에도 동일하게 적용되나?

본래 상속주택에 대한 배려는 세대를 달리하여 거주하던 중에 상속받은 경우에만 해당되었으나 2010.2.18. 소득세법 시행령 개정에 따라 아래 요건을 갖춘 경우에는 동일 세대의 경우에도 혜택을 받을 수 있도록 했다.

○ 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우에만 해당)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택을 상속받은 경우

 

□ 1채의 주택을 형제들과 공동으로 상속받은 경우에는 어떻게 되나?

1채의 주택을 공동으로 상속받은 경우로써 소수지분(상속지분이 가장 큰 상속인 제외) 소유자가 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 “공동상속주택”은 당해 거주자의 주택으로 보지 않는 것이다. 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인을 판정함에 있어 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 다음과 같은 순서에 따라 판정하게 된다.

1) 당해 주택에 거주하는 자
2) 최연장자
 

 

기획재정부 세제실 재산세제과 장병채 사무관
e-mail : bcjean@mosf.go.kr