자취생 월세,전세,보증금 실가격 비교해보니

신 년 새 학기를 맞이하여 대학가에는 원룸 매물이 쏟아져 나오고 있습니다. 자취를 희망하는 대학생들은 누구나 싸고 좋은 집을 구하기를 희망하나 주택거래에 관한 이해가 부족한데다가, 주택임대차의 경우 복잡한 법률관계와 금전의 부담이 얽혀있어 선택이 쉽지 않습니다.  

『무보증 월세 36만원, 보증금 300만원 월세 33만원, 전세 3600만원 조정 가능』

전세금은 계약이 끝나면 돌려받는다는데 그럼 공짜라도 되는 걸까요? 다양한 옵션과 금액을 내 건 자취집 구하기 대란에서의 필승을 기원하며 내 손으로 자취집을 마련하는 대학생들을 위한 금액 비교를 직접 실시하여 보았습니다.  

step 1. 월세, 전세금, 보증금 이란? 

우선 월세와 전세, 보증금의 사전적 풀이를 살펴보겠습니다.
월세란 집이나 방을 빌려 쓰고 다달이 내는 돈으로 사글세 라고도 합니다. 보통 목돈이 없는 경우 보증금을 걸고 매달 얼마씩 정해놓은 세를 내고 살겠다는 약정으로서 임대인에게 지불한 월세는 회수 불가능합니다.

전세금이란 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계에 대한 비용입니다. 임대인은 전세금을 운용하여 이를테면 은행금리나 투자수익을 통해 월세 정도의 수입을 챙길 수 있으므로 별도의 월세는 부과하지 않습니다. 계약기간 만료 시 미지급 월세나 물건을 파손한 사실이 없으면 전액 회수할 수 있으며 위반사항이 있을 경우에는 당해금액만큼 공제하여 회수 가능합니다.  

보증금이란 장래 발생할지도 모르는 채무를 담보하기 위하여 특정한 관계에 있는 사람 사이에 교부되는 금전입니다. 예를 들면 부동산의 임대차, 특히 건물임대차에서 임차인의 채무불이행으로 인한 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전이 이에 해당하는데, 선세(先貰) 또는 계약금이라고 하여 주고받는 것이 보증금의 성격을 띠는 경우가 있는가 하면, 전세금이 보증금이 되는 경우도 있습니다. 보증금의 경우도 기간 만료 시 미지급 월세나 물건을 파손한 사실이 없으면 전액 회수할 수 있으며 위반사항이 있을 경우에는 당해금액만큼 공제하여 회수 가능합니다. 

step 2. 같은 집, 무보증 월세, 전세, 보증금 월세는 얼마?

 비교의 편의를 위해 야후! 부동산의 매물 검색 결과

<출처 : YAHOO!부동산 홈페이지> 

청주 충북대학교 중문의 원룸가를 기준으로 보증금과 월세가 조정 가능한 매물을 찾아 전화 상담을 시도하였습니다. 그러나 금액조정 건에 관한 한 방문이 필요하다고 하여 방문상담을 실시, 조율한 조정가능 금액을 살펴보도록 하겠습니다.

case 1. 보증금 100 월세 35 (단위 : 만 원) 조정가능 금액 : 보증금 200 월세 34, 보증금 300 월세 33 (단위 : 만 원) 매물정보 : 청주 사창동 충북대학교 인근 39㎡ 다가구 원룸   case 2. 보증금 월세 300 35 (단위 : 만 원) 조정가능 금액 : 연세 400만원, 전세 3000만원 매물정보 : 충북대학교 인근 오피스텔형 원룸

여기서 연세란 월세 1년 치를 기지불하는 매물로 보증금이 없는 대신 월세보다 상대적으로 목돈이 필요합니다. 무보증 월세의 경우는 매물이 없을뿐더러 동일 매물에 대해서 무보증 월세로의 조정이 어려워 부득이하게 연세로 비교하였습니다. 

step 3. 무엇이 더 쌀까?

 case1. 보증금 100 월세 35, 보증금 200 월세 34, 보증금 300 월세 33(단위 : 만 원)

 부동산에서 제시한 상기의 금액은 어떻게 계산하는가?
 통상 주택은 월세 전환 시 1%를 계산합니다. 즉, 보증금 100만원을 월세로 전환시 1만원이 됩니다. 따라서 이론상 상기의 금액을 전세로 환산하면 400/32, 500/31, 600/30...3500/1, 전세 3600(단위 : 만 원)으로 거래가 가능합니다.

  그럼 통상 거래공식에 따라 계산된

  ① 무보증 월세 36만원 ② 보증금 300만원 월세 33만원 ③ 전세 3600만원

의 동일한 매물이 있다고 가정하고 어떤 것이 임차인의 입장에서 실제로 소요되는 비용이 가장 큰 가를 계산하여 보겠습니다. 주택임대차보호법은 1년을 기준으로 임대 보증금의 증감을 가능케 하도록 하고 있으므로 모든 비교는 1년 만기로 계산하였습니다.  

계산의 편의를 위해 다음의 계산에는 이하와 같은 가정을 두었습니다.

가정 1. 보증금의 운용은 안정적인 은행금리를 기준으로 하며, 저축방식은 정기예금을 사용한다. 가정 2. 보증금의 운용사는 2009년 11월 기준으로 정기예금 금리가 가장 높은 부산은행 e-푸른바다정기예금으로 설정하며 일시 원리금 지급의 단리로 계산한다. 가정 3. 이자수익에 대한 이자소득세는 현행 기준 15.4%(주민세 포함)로 한다. 가정 4. 인플레이션 율은 2010년 1월 소비자동향조사 결과 기대 인플레이션율인 3.1%으로 한다. 가정 5. 임차인이 월세로 돈을 지불하고 목돈을 운용하여 얻는 수익은 고려하지 않는다. 가정 6. 현재의 1만원과 미래의 1만원의 가치는 현재의 1만원이 더 크고, 이는 이자율과 연수로 감가상각 하여야 하나 기간을 1년으로 한정하였기 때문에 현재가치의 계산은 생략하기로 한다.

<출처 : 머니투데이 홈페이지>

상기의 가정을 고려한 계산 결과, 임차인의 입장에서 임대인에게 지불하는 총 비용은 각각 4,320,000원, 3,983,748원, 284,976원이라는 확연한 차이를 보였습니다. 위 금액의 차이는 현재가치로 통일한 것이 아니기 때문에 실제로는 갭이 크지 않을 수 있습니다. 그러나 실 주택매매시장에서 대부분의 경우 무보증 월세에 비해 전세가 실제 지불하는 비용이 작은 것으로 알려져 있고, 따라서 비용 면에서만 판단하면 전세를 이용하는 것이 임차인의 입장에서 이익이라고 볼 수 있으며, 조건에 부합하여 가능하다면 정부와 금융권에서 제공하는 전세 보증금 대출 서비스를 이용하는 것도 유리할 수 있습니다. 

case2. 보증금 월세 300-35만원, 연세 400만원, 전세 3000만원(실제 매물) 

  상기의 경우는 이론상 전세 3800에 거래가 가능합니다. 그러나 통상 매물을 보면 이와 같은 계산은 반드시 일치하지 않고 또한 협의가 가능합니다. 따라서 실제로 소요되는 비용을 비교하기 위해서는 동 금액에 대해 위의 계산식과 같이 예상되는 수익와 비용을 차감하여 보아야 합니다.

 step 4. 월세 전세 보증금 계약 시 이렇게 하자.

 이상의 결과는 금리와 인플레이션이 실제와 다를 수 있으며 임대물에 관한 법적인 문제 발생 시나, 임대인의 보증금 지급 불이행, 시설 보수 문제, 보증금의 수익성 높은 투자기회, 부동산 수수료, 주택 임대차 보호법의 적용의 가부 등을 전혀 고려하지 않은 단순한 계산에 의한 결과임을 유의해야 합니다.(실제와 계산 결과는 큰 차이가 있을 수도 있습니다.)

 주택 임대차계약은 비교적 장기의 계약이며 상당한 금액과 복잡한 법률관계를 수반합니다. 따라서 반드시 계약에 선행하여 충분한 이해를 요구하며, 본인의 유동적인 자금 조달능력을 고려한 적당한 거래 방식을 찾을 것을 권장합니다.