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블루마블 세금이야기/알면 득이 되는 세금 이야기

집팔 때 허위계약서, '세금 부메랑' 맞을수도


시가 4억원 상당의 아파트를 사려고 하는 김씨. 아파트를 팔려는 박씨와 흥정하던 중 계약서상에 아파트 매입 가격을 실제보다 적은 3억5000만원으로 써주면 집값을 300만원 깎아주겠다는 제안을 받았다. 박씨는 김씨가 이후 아파트를 팔더라도 다른 주택이 없는 만큼 양도세를 내지 않아도 되는 데다 당장 내야하는 취득세도 줄어드니 손해가 없다고 설득한다.


이처럼 가격을 낮추는 ‘다운계약서’를 쓰면 박씨는 양도차익이 작아져 양도세 부담이 줄고 김씨는 취득가액이 낮아져 취득세를 적게 내는 것처럼 보입니다. 하지만 향후 김씨가 집을 팔 때 문제가 생길 수 있습니다.

오는 7월부터 1세대1주택 등 양도세 비과세·감면 대상자라 할지라도 허위계약서를 작성한 사실이 발각되면 내지 않아도 될 세금을 추징당하게 됩니다. 김씨가 3년 이상 아파트를 보유하고 팔더라도 세제 혜택을 받을 수 없습니다.


◆ 허위계약서란?

양도세, 취득세, 등록세 등 세금을 줄일 목적으로 매매가격을 유리하게 조정하고자 계약서상 거래가격을 실제보다 내리거나(다운계약서) 올려(업계약서) 거짓으로 기재한 계약서를 말합니다.


◆ 어떻게 도입하게 되었나요?

그 동안 양도세 비과세·감면 대상자가 거래금액을 조정하여 허위계약서를 작성하더라도 양도에 따른 세금 불이익은 발생하지 않는다는 점을 악용하여 허위계약서 작성 제의에 쉽게 응하고 있는 것으로 알려져 왔습니다. 이러한 사례를 차단하기 위해 정부가 지난해 관련 세법을 개정했습니다.


◆ 허위계약서 적발 시 어떻게 되나요?

국세청은 양도세 비과세 혜택이 적용되는 1세대1주택자가 허위계약서를 작성하다 적발될 경우 비과세를 적용하지 않은 경우의 산출세액과 허위계약서를 작성하면서 발생한 차액 중 적은 쪽의 세금을 추징한다는 방침입니다.

예를 들어 위의 사례의 경우,
취득가액 4억원에서 5000만원을 낮춰 3억5000만원에 허위계약서를 쓴 김씨가 4년 후 5억원에 아파트를 판다고 해봅시다. 보유기간 상으로는 1가구 1주택에 대한 비과세 혜택 적용 대상이지만 허위계약서 작성으로 세금이 추징될 수 있습니다. 이때 실제 양도차익 1억원에 대한 산출세액은 약 2000만원과 허위계약서 작성으로 낮춘 금액(5000만원) 중 액수가 적은 2000만원의 양도세가 추징됩니다.

만일 김씨가 3년 이내에 집을 처분해 비과세 혜택을 받지 못하면 5억원과 실제 취득가액(4억원)의 차액이 아닌 계약서상의 취득가액(3억5000만원)과의 차이에 대해 세금을 내야 합니다.

세금을 많이 내게 된 김씨가 취득세를 추징당하더라도 실제 거래 금액대로 취득가액을 바꾸려고 한다면 부과제척기간*인 10년 동안은 박씨도 안심할 수 없습니다.

* 국세부과의 제척기간? 세법에서 일정한 기간 안에서만 세금을 부과할 수 있도록 하고 그 기간이 지나면 세금을 부과할 수 없도록 하는 것.


◆ 이제도는 언제부터 시행되나요?

올해 7월 1일 이후에 최초로 매매계약을 체결하는 분부터 적용됩니다.


◆ 올해 7월 1일 이전에 작성한 허위계약서를 올해 7월 1일 이후에 허위계약서 작성 사실이 발견된 경우는 어떻게 되나요?

2011.7.1. 이후에 최초로 매매계약서를 작성하는 분부터 적용하게 되므로 양도소득세 비과세ㆍ감면이 제한되지는 않으나, 부동산거래 신고를 허위로한 것에 대한 1.5배(2.5배) 이하의 취득세 상당 과태료 부과받는 것은 면제되지 않습니다.
* 취득세가 2%에서 4%로 되면서 과태료부과는 취득세의 3배(5배)에서 1.5배(2.5배)로 개정(’10.12.22일 개정)


◆ 양도소득세 해당하는 자산의 양도에 대해 모두 적용되나요?

부동산 및 부동산에 관한 권리의 양도에 해당하는 것만 적용대상이며 그 외의 자산은 해당되지 않습니다.

< 대상 자산 >
○ 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)
○ 다음 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
  - 부동산을 취득할 수 있는 권리
  - 지상권
  - 전세권과 등기된 부동산임차권



이처럼 허위계약서 작성 등 실거래가 과세기반을 저해하는 행위는 세무조사를 실시해 관리를 철저히 해 나갈 것이며 공인중개사협회 등과 선의의 피해 방지를 위한 협조업무 추진으로 성실신고 분위기를 유도해 나가려고 합니다.